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行业守擂战 中骏携三大“王牌”出击 财报深响⑪
发布时间:2022-04-01

  “惧者生存”的风险管理文化,曾贯穿了中骏前30年的企业发展路径。借此得福的是,中骏在此波去杠杠浪潮中,体现了与其他闽系房企不同的韧性与抗风险性。

  三道红线持续保持“绿档”,稳坐千亿房企阵营,盈利能力再度升维,一切沿着低调的路线年,管理层给予中骏的定调是“韧性生长”。韧性生长,需要坚持战略定力,持续提升经营能力。在定力与能力之间,中骏集团释放了2021年良好的基本面。

  从业绩来看,合同销售1045亿元,收益377亿元,毛利82亿元,毛利率21.7%,年内溢利37亿元,应占核心溢利31亿元,已售未结转金额1100亿元,体现中骏对抗周期性风险的能力。

  现实的情况是,“三道红线”、预售资金监管等高压政策,让行业轮动洗牌的规则彻底推翻,企业稳健的标准也不再以销售数字“论英雄”。

  在这场出清的守擂战中,坚守财务安全、保持稳定基本盘就是最好的防守。中骏凭借自身独有的财务、投资及产品等战略体系守住了自己的“擂台”,并凭借自身独有的三大“王牌”实现主动进击。

  重新洗牌的地产赛道,行业波动体现在,资金流动性可以瞬间窒息,在降负债、去库存、保现金的应对举措之中,降负债排在首位。

  降负债率主要看两部分,一个分子、一个分母。途径则是做大分母,缩小分子。一是提高盈利能力,增加现金流,特别是净利润的现金流,加快施工、结算、销售,经过结转利润变成公司的权利;另外一方面则是在分母上做股权融资,扩大股本及降低融资成本上下功夫。

  中骏的选择是,向管理要效益,在运营上注重提质增效,持续深耕一二线城市的战略布局,支撑了业绩的长期稳健增长。地产开发实施更有弹性的现金流管控机制,进一步完善资产管理体系。

  从去年销售金额的区域分布来看,在中骏集团布局的五大区域中,海峡西岸和长三角仍然是业绩占比最高的两大区域,占比68%。按城市级别划分,中骏集团去年销售金额来源主要集中在一、二线%。

  在提质增效方面,中骏集团坚持灵活的供销策略,通过供销协同的精益管理,充分提升项目经营效率,明确各城市公司项目关键绩效指标构成,鼓励各城市采取合理积极措施,实现项目快速开盘和资金流快速回正。

  一方面严格以销定产,根据营销需求供货,另一方面灵活管理工程支出,确保项目开发拥有持续稳定的现金流,坚持一盘一策。

  去年多个项目热销,为业绩打下了良好的基础。其中,厦门中骏天禧2021年热销101亿元,厦门中骏天荟2021年热销52亿元,福州世界城2021年热销45亿元,北京中骏云景台2021年热销36亿元,上海中骏璟尚2021年热销26亿元。

  在“做小分母”方面,去年以来,中骏集团的债务结构不断优化,提高安全边际。去年中骏的加权平均融资成本降至6.4%,多笔优先票据实现发行再融资,进一步不会从现金流量。

  2021年2月,中骏成功发行2026年到期的3.5亿美元利率6%的优先票据;2021年3月,发行2024年到期的3亿美元利率5.95%的优先票据,并于同期,提取等值3.88亿美元3.5年期境外银团贷款,利率为HIBOR/LIBOR+3.7%;2022年1月,中骏集团增发2024年到期的1.5亿美元利率5.95%的美元债,并于同期2022年1-2月,于公开市场合共回购1.54亿美元2022年3月到期的优先票据。

  在债务偿还方面,中骏提前将偿还资金汇入债券受托人账户,进一步优化债务结构,提高安全边际。

  年报显示,中骏集团去年的非受限现金与短期债务的覆盖率为1.0倍,剔除预收款项后的资产负债率为67.3%,净负债率为70.7%,远低于“三道红线”指标要求。

  中骏管理层曾称,当下房地产行业从快速增长赛道走入平缓有质量发展期,企业领导者要致力于找到不确定性中的确定性。他将房企可寻找的确定性总结为四个方面:战略的确定性、投资的确定性、商业模式的确定性以及组织能力的确定性。

  战略及投资的精准落定可以有效保持结果的可靠性,在此期间,确定性的定力便是对抗不确定性的“护城河”。

  毫无疑问,钱、地、人是房企发展的三大元素。对此,中骏的选择是,以核心经济圈为原点,聚焦一二线城市精准投资,在“地”这一领域中发挥既定效能。

  从年报来看,去年中骏新增地上建筑面积650万平方米,新增土储权益73%,新增货值946亿元。其中通过“一体两翼”战略,新增7个中骏世界城以及11个方隅公寓。

  在土储方面,中骏进一步优化土储结构,挖掘优势一二线核心城市。中骏集团总土地储备面积3823万平方米,总货值4200亿元。

  目前,中骏于长三角经济圈土储成本占比为37%,海峡西岸及粤港澳大湾区占比29%,三大核心经济圈的总占比达66%。

  精准投射提升土储效能这只是提升管理能效中的一部分。更为重要的是,通过架构调整带来“人”及组织架构方面的敏捷性。

  2017年,中骏将总部搬迁至上海,由此加速全国化布局,2020年跨入千亿房企阵营,2021年,为应对行业风险,中骏的成长性和盈利性通过架构的应急反应得以体现。

  去年以来,中骏主动收缩战线,推动区域架构整合,构建更加敏捷、高效的团队,并借助标准化体系重构,用简单文化、简洁流程助力经营,缩短管理“反射弧”,提升能效。通过“凌峰计划”“越海计划”、管培生成长计划、“先锋班”“集训营”等多层次多维度的培养体系,升维组织效能。

  此外,在升维企业业务精准及可持续发展方面,中骏不断践行ESG理念,大力发展绿色智慧建筑,将环境保护融入到地产开发的各个阶段,立足长远发展。从建筑设计、采购招标、施工到后期交付,心水九龙高手论坛wrsug.com!实现资源合理化应用,将物业发展为环境带来的影响减至最低。

  在产品力方面,中骏也在通过数字化探索和实践,缩短反射弧,助力高效决策和经营提质;过数字化探索实践,加强客户洞察,围绕需求实现多场景的互动链接,以“智慧中骏”满足客户对美好生活的向往,提升产品力和服务力。

  房地产调控带来行业回归,对于消费者来说,回归房住不炒;对于企业来说,回归经营价值;对于政府来说,回归到真正的实体经济。

  在低增速、低利润、低杠杆、低容错率的地产时代,要求企业不断构筑企业的基本盘,不赌政策,不赌运气,不赌市场的预期,同时不断提高投研能力,提高产品能力。

  中骏管理层的看法是,未来2-3年,行业竞争态势依然严峻,中骏唯有坚持“一体两翼”战略,强化购物中心、长租公寓与住宅开发三大“王牌”的协同效能,阶段性进行结构调整,扩大差异化竞争力,才能为韧性生长筑就强大的“护城河”。

  事实上,自2017年开始,中骏集团确立了“一体两翼”发展战略,以住宅为主体同时发展商业地产和长租公寓。2021年,是中骏集团“一体两翼”战略进入第五个年头,产品服务已经呈现优质、稳健的发展态势。

  在住宅开发领域,中骏集团已形成“天”字系为主的高端系列产品,通过精准细分并定义客户的价值观和居住梦想,以区域择址、生活方式、服务系统三大维度,构筑天系自身的价值体系。

  在“两翼”方面,自去年上市以来,中骏商管成长性持续向好,中骏商管正持续聚焦在智慧商管、智慧物业赛道,通过智慧商业数字化赋能,兑现并持续提升商业经营能力。

  数据显示,截止2021年12月31日,中骏商管已在全国布局60个城市,实现255个管理项目。同时,去年企业实现收入12.3亿元,同比增长53%;毛利5.8亿元,同比增长63%;应占核心利润3.0亿元,同比增长84%。

  此外,中骏世界城在全国各地布局32个购物中心,截至目前,已布局北京、上海、福州、南昌、合肥等一二线核心城市的TOD项目,形成都市流行、品质生活和都市奥莱三条产品线月集中开业的平顶山、张家港、泰州、河源四座中骏世界城,取得了近100%满铺开业的优异表现。2022年,计划新开包含北京西长安、福州等全国五个中骏世界城。

  在长租领域方面,作为中骏集团旗下长租公寓品牌,方隅公寓在去年5月正式将品牌“FUNLIVE方隅”更名为“方隅公寓”,并发布“高档一居,租方隅”的定位语。目前,方隅公寓管理房源34819间,其中80%分布在一二线城市,稳定运营的一线重资产项目全年平均出租率超92%,同比租金涨幅超15%。

  在基金合作方面,方隅与3大基金合作成立13.8亿美元的投资平台,共计已投资8个长租公寓项目,投资总额达68亿元人民币。

  值得一提的是,中骏正锚定超级TOD综合体,构筑城市未来作品,而超级TOD综合体正是未来中骏集团的几张王牌之一。

  从2013年开始,前瞻性布局上海虹桥商务区5大项目,涵盖了甲级写字楼、独栋商务办公、国际公寓、高端住宅、高端商业、基础教育多种业态,全系产品总建面积超80万平方米,为超过10万人提供了多样化智慧型的生产生活空间。

  据了解,目前中骏集团在北京、上海、杭州、福州、合肥等地布局的超级TOD综合体。

  “在不确定的市场环境中,坚持做正确而难的事。”这是中骏集团给予自身的定调,在深挖护城河及塑造自身核心“护城河”的同时,中骏的协同效应正在显现。

  内外部市场给予了良好的反馈。16家券商机构一致给予中骏集团买入评级。与此同时,集团主席黄朝阳亦于2021年累计斥资约1800万港币增持中骏集团股份。



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